پایان نامه انقضاء مدت اجاره و آثار آن در «حقوق مدنی ایران، مصر و فرانسه»

دسته: حقوق
بازدید: 55 بار
فرمت فایل: doc
حجم فایل: 27 کیلوبایت
تعداد صفحات فایل: 32

پایان نامه انقضاء مدت اجاره و آثار آن در «حقوق مدنی ایران، مصر و فرانسه» در 32صفحه در قالب فایل ورد قابل ویرایش

قیمت فایل فقط 5,900 تومان

 پایان نامه انقضاء مدت اجاره و آثار آن در «حقوق مدنی ایران، مصر و فرانسه»

مقدمه

اجاره یكی از عقود معین است كه بواسطة آن، موجر منافع عین مستأجره را برای مدت‎زمانِ معین در مقابل اجاره‎بها‎، به مستأجر واگذار می‎كند. عقد اجاره دارای اوصاف ویژه‎ای است كه آن را از سایر عقود متمایز می‎كند، ازجملة این اوصاف، موقّت بدون آن است. این خصوصیت، عقد اجاره را از بسیاری از عقود از جمله: بیع، معاوضه، حواله، ضمان و … مشخص و جدا می‎كند؛ با این وجود، این خصوصیت از ویژگیهای انحصاری عقد اجاره نیست؛ زیرا، عقود مزارعه، مساقات، شركت و … نیز در زمرة عقود موقت هستند. آنچه كه عقد اجاره را از آنها متمایز می‎كند، این است كه مستأجر، در عقد اجاره، برای مدت زمان معین مالك منافع می‎شود؛ در حالی كه، در عقود مزارعه، مساقات، شركت و سایر عقود موقّت، مالكیت منافع انتقال نمی‎یابد.

با این وجود در مادة 468 قانون مدنی، قانونگذار ذكر مدت را از شرایط اساسی عقد اجاره ذكر نموده است؛ این ماده مقرر می‎دارد: «در اجارة اشیاء، مدت اجاره باید معین شود والا اجاره باطل است «.. بنابراین متعاقدین لزوماً باید مدت عقد اجاره را تعیین كنند. آنچه كه در این جا اهمیت دارد،‌ این است كه مدت اجاره چه زمانی خاتمه می‎یابد و آثار انقضاء مدت آن چیست.

بطور اجمالی اشاره می‎نماییم كه در عقد اجاره، ممكن است متعاقدین مدت را بطور مشخص ذكر نمایند و مسلّم است كه با انقضاء این مدت، عقد اجاره پایان می‎پذیرد. اما گاهی متعاقدین مدت اجاره را ذكر نمی‎كنند و یا این كه مقداری از منفعت را به شیوة دیگری، از جمله بیان مسافت تعیین می‎كنند؛ كه در مورد اخیر، نظامهای حقوقی مختلف، برای پاسخگویی به آن راههای متفاوتی ارائه نموده‎اند. به همین منظور، ما در این تحقیق، با بررسی موضوع در حقوق ایران به حقوق مصر و فرانسه نیز مراجعه نموده‎ایم تا ببینیم كه در آن دو نظام حقوقی، قانونگذار با مسأله مورد نظر، چگونه برخورد كرده است.

بنابراین، مباحث را در دو قسمت بررسی نموده‎ایم: مبحث اول به انقضاء مدت اجاره و مبحث دوم به آثار انقضاء مدت اجاره اختصاص دارد. همچنین در میان این مباحث به موضوعاتی چون تمدید اجاره و تجدید اجاره نیز اشاره نموده‎ایم. 

مبحث اول : انقضاء مدت اجاره

در عقد اجاره، مستأجر برای مدت زمان معینی، مالك منافع عینِ مستأجره‎ می‎شود و با پایان‎یافتن عقد، مستأجر هیچ‎گونه حقی بر عینِ مستأجره ندارد. بطوركلی می‎توان گفت كه با انقضاء مدت عقد، رابطة استیجاری میان موجر و مستأجر پایان می‎پذیرد. اما با وجود این، قانونگذاران نظامهای حقوقی مختلف، بنا به مصالح اقتصادی و اجتماعی، مقرراتی را وضع نموده‎اند كه در دید اول با اصول اولیة حقوق ناهمگون به نظر می‎رسد. البته در این نوشتار امكان بررسی قوانین خاص حقوق بیگانه به دلایل مختلف وجود ندارد. در این راستا بهتر است ببینیم كه نظام حقوقی مصر در خصوص پایان‎پذیرفتن مدت عقد اجاره چه مقرراتی را وضع نموده است و سپس همین موضوع را در حقوق فرانسه بررسی نماییم، آنگاه به حقوق كشور خودمان بر می‎گردیم و این موضوع را هم از لحاظ قواعد عمومی و هم از لحاظ قوانین خاص بررسی می‎نماییم.

1ـ حقوق مصر

متعاقدین عقد اجاره، معمولاً مدت عقد را به یكی از شكلهای زیر تعیین می‎كنند:

1- مدتی را تعیین می‎كنند كه با انقضاء این مدت عقد اجاره، پایان می‎پذیرد.

2- مدتی را تعیین می‎كنند كه با انقضاء این مدت، عقد اجاره پایان می‎پذیرد؛ مشروط بر این كه یكی از متعاقدین، قبل از انقضاء مدت و در موعد مقرر، به طرف دیگرِ عقد، پایان عقد را اعلام كرده باشد.

3- مدت معینی را برای عقد تعیین می‎كنند كه همین مدت معین به موعدهای محدودتری تقسیم می‎شود و اگر یكی از از متعاقدین بخواهد به عقد اجاره پایان دهد، باید قبل از انقضاء هركدام از موعد‎ها، به طرف دیگر عقد، پایان عقد را اعلام نماید؛ در غیر این صورت با شروع موعد بعدی، امكان پایان‎دادن به عقد اجاره تا پایان‎پذیرفتن آن وجود نخواهد داشت؛ مثلاً، عقد اجاره‎ای برای مدت 9سال منعقد می‎شود كه این مدت 9سال، به 9‌ قسمت یك‎ساله تقسیم می‎شود و متعاقدین شرط می‎كنند كه هركدام از آن دو حق خواهد داشت، قبل از انقضاء هركدام از موعدهای یك‎ساله، به طرف دیگرِ عقد، پایان مدت عقد را اعلام نماید؛ در غیر این صورت، با انقضاء موعد یك‎سال و عدم اعلام پایان عقد، عقد اجاره تا مدت یك‎سال دیگر لازم خواهد شد.[1]

اكنون هر كدام از مباحث فوق را جداگانه بررسی می‎نماییم.

اول ـ تعیین مدتی كه با انقضاء آن عقد اجاره، پایان می‎پذیرد.

عقد اجاره با انقضاء مدتی كه متعاقدین تعیین نموده‎اند، پایان می‎یابد؛ لیكن اگر با انقضاء این مدت، مستأجر همچنان در عین مستأجره باقی بماند و در صورتی كه موجر به این امر راضی باشد عقد اجاره تجدیدضمنی می‎شود. بنابراین، بحث راجع به پایان مدت عقد دو صورت پیدا می‎كند:

الف ـ پایان عقد اجاره با انقضاء مدت:

مادة 598 قانون مدنی مصر[2] می‎گوید: «عقد اجاره با انقضاء مدتی كه در عقد تعیین شده است پایان می‎یابد؛ در این صورت نیازی به اعلام پایان عقد و تقاضای تخلیة عین مستأجره توسط مستأجر نیست «.

بنابراین، می‎بینیم وقتی‌كه متعاقدین در تعیین مدت معینی برای عقد اجاره به توافق می‎رسند، عقد مذكور با انقضاء مدت، پایان می‎پذیرد؛ زیرا، آنان خواسته‎اند كه با انقضاء مدت، برای پایان‎دادن به رابطه استیجاری، احتیاج به هیچ امر دیگر نباشد. بنابر این، اگر مدت مذكور، منقضی شود و مستأجر بدون رضای موجر در عین مستأجره باقی بماند، ید او امانی نبوده، بلكه از آن تاریخ، غاصب محسوب می‎گردد و می‎توان از محكمة صالح، خلع‎ید او را تقاضا نمود و مستأجر غاصب برای مدت‎زمانی كه بدون رضای موجر در عین مستأجره باقی مانده است، ملزم به پرداخت اجرة‎المثل می‎گردد.

ب ـ تجدیدضمنی عقد اجاره «Tacite Reconduction»[3]

مادة 563 قانون مدنی مصر مقرر می‎دارد: «اگر بعد از انقضاء مدت اجاره، مستأجر همچنان عین‎مستأجره را در اختیار گیرد و به انتقاع از آن ادامه دهد و موجر نیز به این امر رضایت داشته باشد؛ عقد اجاره با همان شرایط موجود در قرارداد قبلی تجدید می‎شود، كه مدت آن «مدت متعارف»[4] است «.

از این ماده برداشت می‎شود كه اگر مدت اجاره محدود و مشخص باشد و این مدت تمام شود؛ ولی آن مستأجر، همچنان در عین مستأجره باقی بماند و از آن استیفاء منفعت كند و موجر هم به این عمل اعتراض نكند و از اوضاع و احوال چنین برآید كه رضایت دارد، عقد اجارة جدیدی به وجود می‎آید كه اساس آن ایجاب و قبول ضمنی است. ایجاب مستأجر با بقاء او در عین مستأجره است و قبول موجر با عدم اعتراض او.[5]

تشخیص این كه آیا واقعاً عقد اجاره‎تجدیدشده است یا خیر، با محكمه است و این، قاضی است كه باید تشخیص دهد كه با ایجاب و قبول ضمنی، عقد اجاره‎تجدیدشده است و یا اینكه موجر به بقاء مستأجر در عین مستأجره رضایت نداشته و عمل مستأجر غاصبانه است (كه در این صورت هیچ رابطة قراردادی در بین نیست) یا این كه مستأجر قصد تجدید اجاره نداشته و علت بقاء او در عین مستأجره مشكلاتی از قبیل مریضی، عسروحرج و … بوده است (كه در این جا نمی‎توان بقاء مستأجره را ایجاب ضمنی دانست و در این صورت موجر نمی‎تواند مطابق شرایط قرارداد قبلی اجاره، از مستأجر مطالبة اجرةالمسمی نماید، بلكه اجاره‎بهای زمان بعد از مدت عقد اجاره، اجرة‎المثل است). بنابراین، تجدیدضمنی اجاره با موردی كه اجاره تجدید نمی‎شود، در دو حالت با هم متفاوت هستند:

1- مدت، در مواردی كه اجاره تجدید نمی‎شود، زمانی است كه مستأجر در عین مستأجره باقی است، نه مدت زمانی كه عرف آن را مشخص می‎كند یا مدت زمانی كه برای پرداخت اجاره‎بها مقرر گردیده است.

2- عوضی، در موردی كه عقد اجاره تجدید نمی‎شود، برای موجر هیچ امتیاز و اولویتی ایجاد نمی‎كند؛ بنابراین، توقیف و بازداشت آن امكان‎پذیر نیست. در صورتی كه اگر اجاره را تجدیدشده بدانیم، اجاره‎بهایی كه مستأجر ملزم به پرداخت آن است، قابل توقیف و بازداشت از سوی موجر است و برای او یك حق‎ اولویت ایجاد می‎كند.[6]

ـ مواردی كه عقد اجاره، تجدیدضمنی نمی‎شود:

از آنچه گفته شد چنین برمی‎آید كه اگر مدت عقد اجاره پایان یابد و مستأجر همچنان در عین مستأجره باقی بماند، عقد اجاره همیشه تجدید نمی‎شود. به عنوان نمونه به بعضی از مواردی كه عقد اجاره قابلیت تجدیدضمنی ندارد اشاره می‎كنیم:

1- اگر برای انقضاء اجاره، انجام بعضی اقدامات لازم باشد (مانند این كه وصی، مال محجور را به خود اجاره دهد، كه مطابق ماده 21 قانون امور حسبی مصر، در این صورت احتیاج به تحصیل اذن از سوی مجلس امور حسبی است) كه در این جا تجدیدضمنی اجاره امكان‎پذیر نیست.

2- گاهی ممكن است متعاقدین در عقد اجاره شرط كرده باشند كه بعد از انقضاء مدت اجاره، با باقی‎ماندن مستأجر در عین مستأجره، اجاره تجدیدضمنی نشود.

3- موجر ممكن است برای طرف دیگر عقد، اعلامیه‎ای مبنی بر تخلیة عین مستأجره بعد از انقضاء مدت بفرستد. در این صورت موجر قبلاً اعلام نموده است كه راضی به تجدیدضمنی عقد اجاره نیست. این را در حقوق فرانسه «Conge – avertissement» می‎نامند.[7]

در این‎مورد كه آیا با وجود اعلام تخلیه از سوی موجر، عقد اجاره قابل تجدیدضمنی است یا خیر، حقوقدانان اختلاف نظر دارند. بعضی معتقدند، امكان تجدیدضمنی وجود ندارد؛ زیرا، قبلاً موجر قصد خود را بر عدم تجدید اجاره اعلام نموده است. بعضی دیگر معتقدند كه تجدیدضمنی اجاره، امكان‎پذیر است، البته به شرطی كه به وضوح مشخص شود كه موجر از قصد قبلی خود، یعنی پایان‎دادن به اجاره برگشته است و هم‎اكنون رضایت دارد كه عین مستأجره در دست مستأجر باقی بماند. بنابراین، اگر با وجود اعلام تخلیه، موجر همچنان اقساط مال‎الاجاره را از مستأجر، حتی بعد از انقضاء مدت اجارة قبلی وصول نماید، نشانگر رضایت موجر به تجدید عقد اجاره است.[8]

این متن فقط قسمتی از  پایان نامه انقضاء مدت اجاره و آثار آن در «حقوق مدنی ایران، مصر و فرانسه» می باشد

جهت دریافت کل متن ، لطفا آن را خریداری نمایید

قیمت فایل فقط 5,900 تومان

برچسب ها : پایان نامه انقضاء مدت اجاره و آثار آن در «حقوق مدنی ایران، مصر و فرانسه» , پایان نامه , انقضاء مدت اجاره و آثار آن در «حقوق مدنی ایران، مصر و فرانسه» , مدت اجاره , دانلود پایان نامه